Trong báo cáo mới đây, One Mount Group – đơn vị do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, đánh giá thị trường nhà đất Hà Nội giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Đơn vị này ghi nhận lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, gồm cả nhà đất thổ cư và chung cư. Mức này giảm tới 50% so với quý trước và 12% cùng kỳ năm ngoái. Riêng loại hình chung cư có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, sụt 60% theo quý và 26% theo năm.

Theo One Mount Group, đà giảm mạnh theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng của người mua sau Tết. Trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư ngày càng dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh bán nhanh mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định.

Ông cũng nói dòng tiền đầu tư lướt sóng suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Bộ cho biết cả nước có hơn 139.800 giao dịch trong quý I, giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ giảm mạnh thanh khoản với 30.850 giao dịch, sụt gần 19% theo quý.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thanh khoản thị trường căn hộ đang sụt giảm do nguồn cung mới và sản phẩm chuẩn bị bàn giao tăng mạnh. Giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến đón hơn 28.000 sản phẩm dự kiến được bàn giao cho người mua nhà. Nguồn cung lớn xuất hiện cùng lúc thanh khoản chậm lại sẽ tạo thách thức cho nhóm đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.

“Nhóm này đang đối mặt với chi phí vốn cao để duy trì tài sản đồng thời phải cạnh tranh với giỏ hàng mới có chính sách bán hấp dẫn, nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư”, bà Ly cho hay.

Trong các quý còn lại của năm 2026, ông Trần Minh Tiến cho rằng thị trường địa ốc Hà Nội sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý người mua vẫn thận trọng.

Các sản phẩm sở hữu pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay, phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua sẽ chiếm ưu thế. “Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài”, ông nói.

Tương tự, chuyên gia Cushman & Wakefield cho biết hai năm tới, Thủ đô có thể đón hơn 68.000 căn hộ mới với xu hướng dịch chuyển ra khu ven trung tâm. Nguồn cung lớn sẽ tạo áp lực giảm giá rõ rệt với những sản phẩm đầu cơ, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ở khu vực đang trong quá trình phát triển.

“Tâm lý thận trọng của người mua có thể tiếp tục duy trì trong thời gian tới do biến động lãi suất cùng kỳ vọng thị trường có những đợt điều chỉnh giá hợp lý”, bà cho hay.

Ngọc Diễm