Giá nhà liền thổ TP HCM giảm gần 30% so với cùng kỳ

So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán sơ cấp nhà liền thổ TP HCM giảm gần 30% khi nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án vùng ven với mức thấp hơn nội thành, theo CBRE.

Theo báo cáo quý II của CBRE, giá sơ cấp bình quân phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) tại TP HCM đạt khoảng 216 triệu đồng mỗi m2 đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đà giảm chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung. Theo CBRE, quý vừa qua, TP HCM ghi nhận 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, toàn bộ thuộc một đại đô thị tại Hóc Môn. Với mức giá khoảng 127 triệu đồng mỗi m2 đất, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng các dự án hiện hữu ở khu Đông (200-300 triệu đồng mỗi m2), nguồn cung mới này đã kéo giá bán bình quân của toàn thị trường đi xuống.

JLL Việt Nam cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Trong nửa đầu năm, thị trường có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị ngoài trung tâm như The Global City, Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park. Nguồn cung mới này có mức giá thấp hơn đã kéo giá sơ cấp bình quân xuống khoảng 195 triệu đồng mỗi m2 đất, giảm 56% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến trên cho thấy mặt bằng giá nhà liền thổ TP HCM đang được thiết lập theo cơ cấu nguồn cung mới, khi các dự án mở bán không còn tập trung ở khu vực nội đô có giá cao mà chuyển sang các đại đô thị vùng ven với quy mô lớn và mức giá dễ tiếp cận hơn.

Không chỉ mặt bằng giá thay đổi, thanh khoản của thị trường cũng cải thiện nhờ nguồn cung tăng trở lại. CBRE cho biết tỷ lệ hấp thụ trong quý II đạt khoảng 40%, với giao dịch đến từ cả nguồn cung mới và các sản phẩm tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó.

Trong khi đó, JLL ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công trong nửa đầu năm, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, các chính sách giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư tiếp tục là yếu tố giúp duy trì sức mua.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dù nguồn cung và sức cầu đang cải thiện, người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng trước áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.

Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, người mua hiện ưu tiên sự an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực cùng tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Điều này khiến dòng tiền tiếp tục tập trung vào những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bài bản.

Ở góc độ thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và triển khai các chính sách mới về đất đai đang mở rộng không gian phát triển của TP HCM, tạo động lực để nguồn cung và dòng vốn tiếp tục dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới.

Theo bà, quá trình phát triển đô thị gắn với hệ thống metro, Vành đai 3 cùng các tuyến kết nối liên vùng sẽ tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường, đồng thời thúc đẩy các dự án quy mô lớn tại khu Đông, khu Nam và các khu vực giáp ranh.

CBRE dự báo nguồn cung nhà liền thổ sẽ tiếp tục cải thiện trong thời gian tới khi nhiều đại đô thị được triển khai. Đơn vị này ước tính thị trường sẽ có khoảng 6.000 căn mở bán mới trong năm 2026 và có thể vượt 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Nguồn cung gia tăng được kỳ vọng từng bước cải thiện tình trạng khan hiếm kéo dài nhiều năm, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Phương Uyên