Đầu tháng 6, chị Trần Thị Huệ, 45 tuổi, từ Nghệ An ra Hà Nội tìm phòng trọ cho con trai sắp nhập học Đại học Công nghệ Giao thông Vận tải. Chị đặt cọc 500.000 đồng cho một căn phòng trên phố Quan Nhân. Khi đến xem, chị thấy căn nhà nằm sát dự án mở đường, lối vào ngổn ngang đất đá, phế liệu nên quyết định bỏ cọc, tìm nhà khác.

Nhưng chị Huệ nhận ra để tìm được một phòng trọ giá hợp lý, không rơi vào khu bị quy hoạch hoặc cạnh các công trường, không dễ. Các ngõ hẻm trong khu Chính Kinh, Nguyễn Trãi đa số trong tình trạng rào chắn, tháo dỡ một phần để giải phóng mặt bằng. Sau gần một tuần, chị vẫn chưa tìm được nơi ở cho con.

Thị trường phòng trọ, nhà cho thuê ở Hà Nội mấy tháng nay căng thẳng bởi những người ở lâu năm cũng phải thay đổi do ảnh hưởng từ các công trường.

Hải Anh, 28 tuổi, nhân viên văn phòng, vừa dọn khỏi căn chung cư mini gắn bó ba năm qua tại phố Chính Kinh, phường Thanh Xuân. Từ khi khu dân cư liền kề bị phá dỡ phục vụ dự án hạ tầng, nơi ở của cô thường xuyên ồn ào. Bụi bám đầy nhà dù đóng kín cửa kính. Lưới điện, cáp internet chập chờn. Lối đi chính vào ngõ bị rào tôn bịt kín một nửa, lối phụ chật hẹp khiến xe chở đồ không thể tiếp cận.

Cô chuyển sang phường Tây Hồ, chấp nhận đi làm xa hơn 10 km. “Dù phải đi xa nhưng với 5 triệu đồng, tôi chỉ thuê được một căn phòng 15 m2 nội thất cơ bản, không được rộng rãi như trước”, cô nói.

Hà Nội đang triển khai giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án hạ tầng. Khảo sát của VnExpress với một số hội nhóm cho thuê nhà phường Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy cho thấy, giá thuê chung cư mini diện tích 20-25 m2 có xu hướng tăng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái, hiện dao động ở mức 5-6 triệu đồng một tháng.

Anh Hoàng Đình Thắng, môi giới nhà cho thuê tại Hà Nội cho biết, hiện tượng tăng giá này do hai nguyên nhân chính. Việc giải tỏa khiến nhiều dãy trọ cũ bị xóa bỏ, đẩy lượng lớn khách đi tìm chỗ mới cùng lúc. Các chủ nhà còn lại phải tăng giá thuê để bù đắp chi phí cải tạo hệ thống phòng cháy chữa cháy theo quy định mới.

“Khoảng một tháng nay, câu hỏi đầu tiên của khách thuê là nhà có nằm trong quy hoạch và ngõ vào có bị ảnh hưởng bởi công trường không”, anh Thắng nói.

Những chủ trọ có nhà sát công trường cũng gặp khó trong việc giữ khách. Ông Tuấn, 57 tuổi, chủ một dãy trọ tại ngõ 90 phố Chính Kinh, phường Thanh Xuân, cho biết ngôi nhà của ông mới xây dựng một năm, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy nhưng mặt tiền ngõ nằm trong quy hoạch mở rộng trục đường. Ô nhiễm bụi và tiếng ồn từ công trường khiến nhiều khách thuê bỏ đi, tỷ lệ trống phòng tăng 30% trong tháng qua. Ông giảm giá thuê từ 5,5 triệu xuống còn 4,5 triệu đồng đối với các phòng phía mặt tiền, đồng thời mở lối đi phụ cho xe chở đồ của khách.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết thị trường phòng trọ năm nay biến động do nhiều yếu tố cùng lúc cộng hưởng.

Đầu tiên là do thâm hụt nguồn cung. Quá trình tái cấu trúc hạ tầng đô thị làm phát sinh nhu cầu tìm nơi ở mới của lượng lớn người thuê trọ và cả những hộ dân chờ tiền bồi thường.

Thứ hai là do một bộ phận nhà trọ nhỏ lẻ phải tạm dừng khai thác để rà soát, cải tạo hệ thống phòng cháy chữa cháy, làm nguồn cung co hẹp cục bộ. “Áp lực thuê nhà dồn mạnh vào các khu vực nội đô hoặc cận nội đô có hạ tầng hoàn chỉnh như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa… nơi có các mạng lưới sinh kế đã hình thành từ trước”, bà Miền nói.

Theo chuyên gia VARS, đứng trước mức giá 4-6 triệu đồng một tháng ở trung tâm, nhiều người thu nhập khá chọn cách ở ghép tại chung cư thương mại để đổi lấy môi trường an ninh, tiện ích và tâm lý ổn định, không lo giải tỏa. Một bộ phận khác dịch chuyển ra các vùng ven có kết nối giao thông tốt để có giá thuê mềm hơn.

Bà Miền khuyến cáo người thuê cần tìm hiểu kỹ tình trạng quy hoạch của khu vực, đồng thời ràng buộc rõ thời hạn, mức tăng giá và tiền cọc trong hợp đồng.

Đầu năm 2026, khi nhà ở tại phố Vạn Kiếp, phường Hồng Hà thuộc diện giải tỏa phục vụ dự án cầu vượt Trần Hưng Đạo, bà Minh Phương, 55 tuổi, ưu tiên tìm nhà thuê mới trong bán kính 500 m. Gia đình bà chốt được căn nhà ba tầng rộng 40 m2, giá 7 triệu đồng một tháng từ tháng 3 và chấp nhận trả tiền trước để giữ chỗ.

“Tôi đã may mắn khi chuyển đổi trước. Sang tháng 4, toàn bộ nhà cho thuê quanh khu vực giải tỏa đều không còn phòng, có tiền cũng bất lực”, bà Phương nói.

Nga Thanh – Quỳnh Nguyễn