Hưng ủng hộ dự thảo với quan điểm cho rằng cách tính thuế mới sẽ góp phần “đánh mạnh” vào giới đầu cơ, giảm sốt ảo thị trường. Còn tôi giữ thái độ thận trọng hơn: chính sách thuế mới không hẳn sẽ đạt được mục tiêu kiểm soát đầu cơ như kỳ vọng, thậm chí còn có thể mang đến hệ lụy khó lường.

Hưng nhận định: dự thảo mới thể hiện rõ định hướng quản lý rủi ro đầu cơ. Theo đó, người nắm giữ BĐS trong thời gian càng ngắn thì bị áp thuế suất càng cao, trong khi nhà đầu tư dài hạn sẽ hưởng mức thuế thấp hơn. Đây là cơ chế đánh trực tiếp vào tâm lý “lướt sóng” và đầu cơ ngắn hạn, một trong những nguyên nhân gây sốt đất liên tục thời gian qua. Hưng cho rằng chính sách như vậy sẽ làm thị trường hạ nhiệt, đưa giá BĐS về mặt bằng hợp lý hơn.

Tuy nhiên, nếu đọc kỹ dự thảo, có thể thấy logic này chỉ đúng trong một số ít trường hợp. Dự thảo chỉ áp dụng thuế suất thấp dần (ví dụ 10%, 6%, 4%) trong tình huống không thể xác định được cả hai yếu tố: giá chuyển nhượng và chi phí đầu tư hợp lý. Còn trong phần lớn giao dịch thông thường – nơi các yếu tố này xác định được – thì thuế được áp đồng loạt ở mức 20% tính trên phần lợi nhuận ròng. Tức là, dù giữ tài sản 1 tháng hay 10 năm, người bán vẫn phải chịu mức thuế tương đương, nếu lãi như nhau.

Điều này cho thấy, về bản chất, dự thảo đang chuyển từ cách tính thuế theo doanh thu (hiện là 2%) sang cách tính theo lãi, nhưng không có sự điều tiết hành vi nắm giữ dài hạn hay đầu cơ ngắn hạn như một số người hiểu nhầm. Nó không phải là “thuế điều tiết hành vi” mà chỉ đơn thuần là cách tính thuế.

Hưng cho rằng việc thu thuế cao sẽ khiến đầu cơ giảm do không còn nhiều dư địa lợi nhuận. Tôi thì nhìn theo hướng ngược lại: việc áp thuế cao hơn nếu lãi cao sẽ khiến nhà đầu tư có xu hướng “ăn non”, tức là chốt lời sớm ngay ở ngưỡng 10-15% lợi nhuận (với mức lợi nhuận 10% thì chi phí thuế sẽ bằng thuế áp dụng trước đây 2% tính trên doanh thu), để tránh phải nộp thuế cao hơn. Điều này có thể dẫn đến hệ quả: nhiều người chốt lời sau vài tháng, khiến BĐS quay vòng nhiều lần hơn trong một năm.

Ví dụ: nếu một căn nhà được mua đi bán lại ba lần trong một năm, mỗi lần lời 10% (sau khi đã trừ chi phí môi giới, chi phí tài chính) thì giá căn nhà đó đã tăng 40-50% so với giá ban đầu chỉ sau 12 tháng, và người mua cuối cùng phải trả mức giá tăng này nếu muốn sở hữu. Đây là vòng xoáy giá mà chính sách thuế sẽ vô tình tiếp tay, chứ không phải kìm hãm.

Một số đồng nghiệp của tôi trong ngành tài chính cho rằng cách tính thuế theo lợi nhuận sẽ làm tăng nguồn thu ngân sách, điều này cũng không hoàn toàn đúng.

Thứ nhất, việc xác minh các “chi phí hợp lý” đặt ra thách thức lớn. Chi phí cải tạo, sửa chữa là loại dễ bị “phóng đại” vì không có khung chuẩn. Ví dụ, cùng là lát nền gạch, nhưng chi phí có thể dao động mạnh tùy thương hiệu, nhân công, thời gian cải tạo… Người bán có thể kê chi phí cao hơn thực tế để giảm phần lợi nhuận chịu thuế, gây thất thu và đẩy khối lượng kiểm tra, giám sát của cơ quan thuế lên cao. Để thu thuế hiệu quả, cơ quan thuế sẽ phải tăng định biên nhân sự để kiểm tra, giám sát, hậu kiểm.

Hơn thế, cách tính thuế suất 20% có thể làm gia tăng động cơ kê khai không trung thực. Với phương pháp hiện hành (2% giá bán), việc khai thấp giá chuyển nhượng chỉ tiết kiệm được một khoản thuế nhỏ. Nhưng theo cách tính mới, chỉ cần giảm giá kê khai 100 triệu đồng, có thể giảm ngay 20 triệu tiền thuế, thay vì chỉ 2 triệu như trước. Chênh lệch quá lớn sẽ khuyến khích hành vi gian lận, trốn thuế và gây áp lực lớn cho cơ quan quản lý trong việc kiểm soát hồ sơ.

Một điểm đáng chú ý: việc cho phép khấu trừ chi phí hợp lý như lãi vay ngân hàng, sẽ thúc đẩy nhà đầu tư vay vốn nhiều hơn để tăng số lượng tài sản đầu tư. Điều này có thể dẫn đến sự mở rộng tín dụng vào bất động sản, tạo ra thêm gánh nặng cho hệ thống ngân hàng, đồng thời cùng một khoản tiền đầu tư ban đầu, thay vì mua một bất động sản, nhà đầu tư có động lực thúc đẩy việc vay vốn nên sẽ mua nhiều bất động sản hơn, tạo lực cầu cao hơn, và khi nhu cầu cao thì giá tăng.

Đặc biệt, khi chi phí thuế là một khoản cố định, không gắn với hành vi, về lâu dài nó sẽ được cộng thẳng vào giá bán. Người bán sẽ chuyển gánh nặng này sang người mua, dẫn đến giá BĐS tăng thêm một lần nữa.

Việt Nam không đơn độc khi chuyển sang cách tính thuế theo phần lợi nhuận. Malaysia cũng đã áp dụng mô hình RPGT (Real Property Gains Tax) – đánh thuế trên phần lãi – nhưng nước này có lộ trình thuế giảm dần theo thời gian nắm giữ, và miễn hoàn toàn nếu giữ từ 6 năm trở lên. Mỹ cũng vậy: thuế suất lãi vốn là 0%, 15% hoặc 20% tùy thu nhập, và chỉ áp dụng nếu tài sản nắm giữ trên một năm – người đầu cơ ngắn hạn vẫn chịu thuế như thu nhập thường.

Điểm đáng học hỏi là: nhiều nước có cơ chế miễn/giảm thuế cho người bán nhà ở chính (không phải tài sản đầu cơ hay đầu tư) – một chính sách nhân văn, nhằm không đánh thuế người bán tài sản phục vụ nhu cầu ở thực. Anh, Australia, Mỹ đều áp dụng điều này, nhưng dự thảo hiện nay của Việt Nam chưa thấy nhắc đến.

Dự thảo luật thuế TNCN sửa đổi đang chuyển sang cách tính hợp lý hơn về mặt kế toán, nhưng lại đánh thuế cố định mà không phân biệt bản chất giao dịch: đầu cơ hay đầu tư, mua để ở hay lướt sóng. Nếu chỉ dừng lại ở mục tiêu tăng thu ngân sách, mà không thiết kế chính sách để điều tiết hành vi thị trường, kết quả có thể sẽ đi ngược với kỳ vọng ban đầu, vô tình trở thành gánh nặng đè lên người mua sau cùng – những người thực sự cần một mái nhà để an cư.

Nguyễn Hữu Thanh