Tại tọa đàm về nhà ở giữa tuần này, TS Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng đã đến lúc Việt Nam cần triển khai chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản. Đề xuất được ông Lực đưa ra trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn leo thang, vượt xa thu nhập, trong khi nguồn cung dồi dào và nhu cầu ở thực giảm.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm nay tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình 80 triệu đồng một m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án hạng sang chào bán ở ngưỡng 150-300 triệu đồng mỗi m2. Tương tự, tại TP HCM giá sơ cấp khoảng 89 triệu đồng một m2, tăng 36% so với năm trước. Nhiều dự án cao cấp mở bán từ 150 triệu đồng mỗi m2 trở lên.

Ông Lực chỉ ra giá nhà leo thang chủ yếu do nguồn cung khan hiếm khi hàng nghìn dự án vướng pháp lý, cộng thêm chi phí đầu vào tăng cao và tình trạng thổi giá đất. Dẫn chứng về mức độ mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nghiêm trọng, ông cho biết hiện một gia đình công chức tại Việt Nam phải mất ít nhất 26 năm tích lũy mới mua được nhà, trong khi trung bình toàn cầu là 15 năm. Giá nhà tăng nóng khiến người lao động mất dần cơ hội an cư, tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế.

“Chính phủ sớm áp dụng thuế với căn nhà thứ hai, đất bỏ hoang hay các giao dịch ngắn hạn”, ông Lực kiến nghị, thêm rằng những sắc thuế này vốn phổ biến trên thế giới và Việt Nam cần coi đây là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội đã chạm mức 80 triệu đồng mỗi m2, còn tại TP HCM khoảng 85 triệu. Các mức này tăng bình quân 22-30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng thuế chống đầu cơ là giải pháp cần thiết để thị trường vận hành ổn định. Sau nhiều năm nghiên cứu, dù vẫn có lo ngại tác động ngắn hạn, theo bà chính sách này sớm muộn cũng cần phải được áp dụng.

Theo nghiên cứu của DKRA Việt Nam, 70% giao dịch bất động sản thành công trong 8 tháng qua rơi vào nhóm nhà đầu tư, đầu cơ, người mua để ở chỉ chiếm 30% – một tỷ trọng khá nhỏ. Trong khi đó, kết quả khảo sát tâm lý người mua nhà của Batdongsan (thuộc Tập đoàn Property Guru) cho thấy 86% người mua bất động sản chỉ giữ tài sản trong vòng một năm rồi bán lại, khoảng 14% có ý định giữ trên 5 năm.

Bà Dương nhận xét, khi nhìn vào bức tranh người mua nhà hiện nay, số lượng người mua để đầu tư, đầu cơ đang chiếm đa số, vượt xa nhu cầu ở thực. Diễn biến này diễn ra với tất cả phân khúc, không riêng căn hộ hay nhà liền thổ.

“Muốn dòng tiền quay về đúng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, không thể tránh khỏi việc đánh thuế bất động sản”, bà nhìn nhận.

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cũng khẳng định thuế là công cụ cần thiết để chống đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang nhà đất. Ông cho biết Hiệp hội từng đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, nếu bán trong 6 tháng mức thuế là 5%. Thuế áp giảm về 4% nếu thời gian sở hữu 6-12 tháng, và lần lượt về 3% và 2% tương ứng mức thời gian 1-2 năm và trên 3 năm.

“Giải pháp này có thể áp dụng linh hoạt trong giai đoạn thị trường bất ổn, nóng sốt”, ông nói.

Tuy vậy, việc triển khai thuế bất động sản cần lộ trình rõ ràng và dựa trên hệ thống dữ liệu minh bạch. Trở ngại lớn nhất hiện nay, theo ông Lực là chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác định người sở hữu căn nhà thứ hai, thứ ba và giá trị tài sản. Bên cạnh đó, mức thuế cũng cần được tính toán cẩn trọng để tránh tạo gánh nặng cho người dân.

TS Cấn Văn Lực ước tính sẽ mất khoảng 1-2 năm để hoàn thiện dữ liệu trước khi triển khai. “Nếu được áp dụng sớm, luật thuế bất động sản với quy định về căn nhà thứ hai, đất bỏ hoang sẽ góp phần giảm lãng phí tài nguyên, ngăn chặn đầu cơ và đưa giá nhà đất về mức hợp lý hơn”, ông nói thêm.

Tại cuộc họp hồi giữa tháng 8 về sửa chính sách liên quan đất đai, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị Bộ Tài chính kiên định việc đánh thuế bất động sản với đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ hoặc nhà xây dựng xong nhưng để trống, thay vì áp dụng với các dự án sử dụng nhiều đất để phát triển. Việc này nhằm ngăn hành vi găm đất, thổi giá trong bối cảnh thị trường còn nhiều hạn chế, giá nhà tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.

Liên quan tới thuế chuyển nhượng bất động sản, tại dự thảo mới nhất Luật thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính bỏ đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân 20% với thu nhập chuyển nhượng bất động sản, theo thời gian nắm giữ. Mức thuế cá nhân khi giao dịch bất động sản vẫn giữ như hiện hành, tức bằng giá chuyển nhượng nhân (x) thuế suất 2%.

Nhiều chuyên gia cho rằng thuế là công cụ trực diện nhất buộc thị trường nhà đất quay về nhu cầu thực bằng cách loại bỏ lợi ích đầu cơ ngắn hạn. Song để chính sách hạ nhiệt giá nhà hiệu quả, nhà chức trách cần kết hợp nhiều biện pháp ngoài thuế, như rút ngắn quy trình phê duyệt dự án, cải cách hành chính, tăng nguồn cung và phát triển hạ tầng.

Phương Uyên