Trong dự thảo Nghị quyết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra hai phương án về tỷ lệ đồng thuận khi thu hồi đất để triển khai dự án theo cơ chế thương lượng. Nếu nhà đầu tư đạt thỏa thuận với từ 75% hoặc 85% số hộ dân và diện tích đất, HĐND cấp tỉnh có thể quyết định để Nhà nước thu hồi phần còn lại giao cho chủ đầu tư.

So với dự thảo trước chỉ dừng ở mức 75%, đề xuất lần này đã bổ sung phương án nâng mức đồng thuận lên 85%. Đây được đánh giá là bước đi thận trọng hơn, nhằm hạn chế khiếu kiện, bảo đảm quyền lợi của nhóm hộ dân còn lại.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng phương án 85% có thể khiến các dự án khó vượt qua “ngưỡng đồng thuận”, kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, giữ mức 75% sẽ giúp tháo gỡ bế tắc nhanh hơn, rút ngắn tiến độ triển khai dự án. Đồng thời bảo đảm sự thống nhất với một điểm khác của dự thảo về phương án thu hồi đất trong trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (cũng yêu cầu trên 75%).

Ngoài điểm này, dự thảo cũng bổ sung một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời quy định rõ hơn về trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hiện nay, với Luật Đất đai 2024, cơ chế thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận hầu như chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng. Do đó, khi quá trình thương lượng bị đình trệ, dự án có thể bị treo nhiều năm, ảnh hưởng tới cả nhà đầu tư và người dân trong vùng quy hoạch. Đề xuất lần này được coi là bước tiến mới, khi lần đầu tiên quy định tỷ lệ cụ thể để Nhà nước can thiệp hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), thời gian qua, thị trường có hàng nghìn dự án bất động sản đang vướng ở khâu bồi thường “dở dang, da beo” nhiều năm. Nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được với trên 75%, thậm chí trên 95% diện tích đất hoặc số hộ dân, nhưng không thể xử lý phần diện tích còn lại, dẫn đến dự án đình trệ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định khi dự án bị treo, hậu quả rất lớn và mang tính dây chuyền: nhà đầu tư bị chôn vốn, suy yếu năng lực tài chính, kéo theo tác động đến hệ thống tín dụng. Đất đai không được đưa vào khai thác gây lãng phí nguồn lực, làm chậm mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và tạo môi trường đầu tư thiếu ổn định, giảm sức hấp dẫn của thị trường.

Do đó, Hiệp hội tán đồng với đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhưng nhấn mạnh việc thực hiện cơ chế này phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhóm hộ dân còn lại. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được áp dụng chặt chẽ, với mức không thấp hơn giá mà nhà đầu tư đã thỏa thuận với các hộ khác có vị trí tương tự. Đồng thời, cần quy trình minh bạch về thu hồi, thanh tra và giải quyết khiếu nại để vừa khơi thông nguồn lực, vừa giữ công bằng cho người dân.

Giới chuyên gia đánh giá việc chọn phương án 75% hay 85% sẽ là nội dung then chốt khi Quốc hội thảo luận, bởi quyết định này liên quan trực tiếp đến sự cân bằng giữa hai yếu tố: tạo thuận lợi cho phát triển dự án và bảo đảm quyền lợi của nhóm hộ dân chưa đồng thuận.

Phương Uyên