Báo cáo thị trường quý III của DKRA Consulting cho thấy TP HCM và các tỉnh vệ tinh gồm Tây Ninh, Đồng Nai ghi nhận hơn 15.400 căn hộ sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) được chào bán, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. TP HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, chiếm gần 97% tổng nguồn cung, trong đó hơn 63% tập trung ở khu vực Bình Dương (cũ).

Về nhu cầu, có khoảng 8.200 căn hộ được tiêu thụ, mức cao nhất trong hai năm qua, song tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 54%, thấp hơn đáng kể so với mức 78% của năm 2022 – giai đoạn thị trường vừa phục hồi sau dịch.

Số liệu từ Dat Xanh Services cũng cho thấy quý vừa qua, TP HCM và vùng phụ cận có khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới (chủ đầu tư mở bán lần đầu), nâng tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm hàng tồn kho) lên 21.800 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt 9.500 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 40-45%, tăng nhẹ so với đầu năm nhưng giảm 5% so với quý II.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, nhận định thanh khoản đang phục hồi nhưng chậm hơn kỳ vọng, chủ yếu do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, nguồn cung hạn chế trong khi giá bán tăng nhanh. Điều này khiến người mua cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

“Dù nhu cầu ở thực và đầu tư đều còn lớn, song giá bán các dự án mới đang tăng nhanh, tiệm cận ngưỡng chịu đựng của người mua” bà nói.

Theo bà Liên, các dự án tại nội thành TP HCM vẫn tăng giá 10-30% mỗi năm, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung mới và xu hướng tích sản của nhà đầu tư. Riêng khu Đông, trung tâm phát triển mới của thành phố, ghi nhận mức tăng 18-27% nhưng do giá tăng nhanh hơn sức mua nên giao dịch của nhóm mua để ở có xu hướng chững lại rõ rệt. Thay vào đó, dòng tiền ở thực dịch chuyển về vùng ven tìm cơ hội ở các dự án vừa túi tiền hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trong quý III chỉ khoảng 2.000 căn hộ tại khu vực nội thành TP HCM giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ trên dự án mở bán mới đạt 68%, giảm 22% so với tỷ lệ tiêu thụ các dự án bán trong quý trước. “Nguyên nhân chính là giá bán tăng cao, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua”, ông Kiệt nói.

Cũng theo CBRE, giá chung cư nội thành TP HCM hiện trung bình 87 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 31% so với năm ngoái. Riêng khu vực TP Thủ Đức cũ vượt 100 triệu đồng mỗi m2, với các sản phẩm dưới 60 triệu đồng mỗi m2, người mua phải dịch chuyển về vùng ven Bình Dương cũ hoặc Tây Ninh, Đồng Nai.

Đồng tình, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, nhận định sức cầu căn hộ đang cải thiện nhưng chưa đủ mạnh để tạo đột phá về thanh khoản. Giao dịch trong quý vừa qua tập trung chủ yếu ở một số dự án nhất định, phân bố không đồng đều. Bình Dương cũ – nơi mặt bằng giá còn dễ tiếp cận hơn – chiếm phần lớn lượng tiêu thụ, trong khi nội thành TP HCM khan hiếm dự án mới, giá cao khiến người mua ở thực còn do dự, và phần lớn nhu cầu đến từ nhà đầu tư có sẵn dòng tiền tích sản.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư tung ra chính sách thanh toán linh hoạt như chỉ cần đóng 10% khi ký hợp đồng, ân hạn nợ gốc 5 năm, thời hạn vay kéo dài 40 năm… nhằm bù đắp cho mức giá bán tăng cao.

Chuyên gia Dat Xanh Services dự báo, thanh khoản có thể cải thiện rõ rệt hơn vào cuối năm nay và năm 2026 khi tín dụng nới lỏng, niềm tin người mua phục hồi. Trong kịch bản khả quan, nguồn cung mới tăng 40-50%, lãi suất duy trì dưới 10%, giá bán có thể tăng thêm 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt trên 45%. Ngược lại, nếu nguồn cung chỉ tăng 25-30% và lãi suất ở mức 11%, thanh khoản toàn thị trường có thể giảm còn dưới 40%, phản ánh giai đoạn phục hồi chậm và cần thêm thời gian để lấy lại đà tăng.

Dù theo kịch bản nào, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức như rủi ro pháp lý, áp lực tài chính và cạnh tranh gay gắt giữa các dự án. Theo DKRA Consulting, quý IV sẽ là “phép thử” của thị trường phía Nam, với khoảng 10.000-13.000 căn hộ dự kiến tung ra, trong đó gần 50% nguồn cung đến từ Bình Dương (cũ).

Phương Uyên