Báo cáo của One Mount Group cho biết trong 9 tháng đầu năm, TP HCM cũ chào bán hơn 4.330 căn hộ, tăng 144% so với cùng kỳ. Trên 80% trong số này thuộc phân khúc cao cấp, giá từ 80 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ vẫn đạt 5.300 căn, tăng 114% so với cùng kỳ. Với các dự án hạng sang, mức giá sơ cấp 130-140 triệu đồng mỗi m2 (tăng 23%), vẫn không cản được dòng tiền khi tỷ lệ hấp thụ vượt 90%.

Số liệu từ JLL Việt Nam cũng cho thấy sức nóng của phân khúc này. Quý III, thị trường chỉ có khoảng 1.240 sản phẩm cao cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ vượt 1.300 căn, gần gấp đôi quý II. Căn hộ cao cấp tại TP HCM có giá trung bình đạt 120 triệu đồng mỗi m2, tăng 6,7% theo năm nhưng nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ thành công 90-100% rổ hàng, phản ánh nhu cầu ổn định.

Còn theo ghi nhận từ chuyên trang mua bán Batdongsan, quý III, lượng quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc căn hộ cao cấp (giá từ 80 triệu đồng mỗi m2 trở lên) tăng 168% so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng tăng trưởng của nguồn cầu và sự dịch chuyển rõ rệt từ phân khúc trung cấp sang cao cấp khi người mua tìm kiếm môi trường sống tốt hơn và lợi nhuận dài hạn.

Lý giải sức hút của nhà cao cấp, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng cầu tăng cung ít và biên độ tăng giá cao là nguyên nhân giúp bất động sản cao cấp duy trì thanh khoản tích cực. Ông cho biết, loại hình này chiếm đến 45% nhu cầu tìm mua chung cư trên khu vực nội thành TP HCM nhưng nguồn cung chỉ chiếm 28% tổng nguồn cung toàn thị trường. Ngoài ra thống kê của Batdongsan cũng cho thấy, tốc độ tăng giá căn hộ cao cấp nội thành hiện gấp ba lần trong một thập kỷ và đà tăng này chưa dừng lại khi quỹ đất trung tâm tiếp tục thu hẹp.

Đồng tình bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết năm nay TP HCM chỉ có khoảng 5.000-5.500 căn hộ cao cấp mở bán, trong khi lực cầu tiếp tục tăng do tốc độ mở rộng của tầng lớp trung lưu và nhu cầu sở hữu nhà ở nội thành. “Nguồn cung quá ít so với nhu cầu càng thúc đẩy thanh khoản gia tăng”, bà nói.

Ở góc độ người mua, bà Trần Ngọc Hải, nhà đầu tư căn hộ cao cấp lâu năm tại TP HCM, cho rằng lý do nằm ở biên lợi nhuận vượt trội của loại hình này so với các phân khúc khác. Từng thử sức với nhà liền thổ và căn hộ trung cấp, bà Hải đánh giá tốc độ tăng giá và khả năng sang tay của dòng sản phẩm cao cấp luôn vượt trội. Riêng 2 năm gần đây, hiệu suất lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cao cấp đạt 15-20%, thậm chí 30-50% hơn mức trung bình 8-15% của các loại hình khác. Thanh khoản nhà cao cấp cũng dễ dàng hơn nhờ lợi thế độc quyền, khan hiếm.

Nhìn về tiềm năng dài hạn của bất động sản cao cấp, bà Trang Lê nhận định, sức hấp dẫn còn bởi yếu tố tâm lý sở hữu và chất lượng dịch vụ. Các dự án thành công không chỉ nằm ở vị trí đẹp mà còn ở hệ tiện ích, quy trình vận hành và trải nghiệm sống. Ngoài ra, nhóm khách hàng thuộc tầng lớp thượng lưu thường ít nhạy cảm với biến động ngắn hạn. Họ xem bất động sản như kênh tích lũy tài sản lâu dài, ưu tiên giá trị thương hiệu và trải nghiệm hơn là giá theo m2. Điều này giúp phân khúc cao cấp duy trì thanh khoản ngay cả khi thị trường chung biến động.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, đánh giá sự mở rộng nhanh của tầng lớp trung – thượng lưu đang tạo “bệ đỡ” vững chắc cho phân khúc cao cấp. Theo đó, tầng lớp trung lưu của Việt Nam đang gia tăng nhanh, đứng thứ 7 trong số 9 quốc gia có tốc độ mở rộng tầng lớp này lớn nhất. Dự kiến đến năm 2030 tỷ lệ trung lưu tại Việt Nam đạt 77 triệu người và tỷ lệ người giàu có thể đạt quy mô 30 triệu người. Nhóm khách hàng này giúp củng cố nhu cầu về không gian sống chất lượng cao trong những năm tới.

Thu nhập cải thiện khiến nhu cầu của người mua không còn dừng ở mục tiêu sở hữu nhà mà hướng đến xây dựng phong cách sống, đề cao trải nghiệm và tiện nghi tương đương với Singapore, Bangkok hay Dubai. Ngoài ra sự phát triển mạnh của hạ tầng, metro, vành đai, các chương trình chỉnh trang đô thị cũng tiếp tục củng cố sức hút của dòng sản phẩm này. Môi trường pháp lý minh bạch hơn giúp các chủ đầu tư tự tin hình thành các dự án quy mô lớn theo tiêu chuẩn quốc tế, ông Mauro Gasparotti nhìn nhận.

Dù vậy, thị trường cao cấp cũng được dự báo sẽ đối mặt cạnh tranh gay gắt khi ngày càng nhiều chủ đầu tư tham gia đường đua này. Theo dự báo từ One Mount Group, năm 2026 TP HCM sẽ chào đón hơn 17.000 căn hộ mở bán mới, tập trung ở các đại đô thị với rổ hàng tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang. Nguồn cung có sự đột phá khiến áp lực bán hàng gia tăng, những dự án thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích hay thương hiệu sẽ khó thu hút người mua trong bối cảnh khách hàng ngày càng có nhiều lựa chọn. Vì vậy, các chủ đầu tư buộc phải nâng chuẩn chất lượng, cải thiện quản lý vận hành và tạo giá trị gia tăng để giữ vững sức hút.

Phương Uyên