Bất động sản công nghiệp đắt khách nhờ FDI ồ ạt giải ngân

Hai tháng qua, khu công nghiệp Prodezi tại Tây Ninh đón thêm 3 dự án mới, tổng vốn khoảng 24 triệu USD, trong đó, nhà đầu tư Singapore chi 20 triệu USD xây nhà máy sản xuất sợi Leachan Vietnam.

Hai dự án còn lại của khu công nghiệp này chuyên phục vụ sản xuất nhựa polycarbonate (2,5 triệu USD) và hương liệu, gia vị (1,5 triệu USD), dự kiến hoạt động cuối 2027.

Theo Prodezi, các nhà máy mới kéo theo nhu cầu về nguyên vật liệu phụ trợ, bao bì, kho vận, bảo trì, nhân lực và dịch vụ kỹ thuật. Do đó, khu công nghiệp định vận dụng nhu cầu thực tế này làm cơ sở thu hút và kết nối các nhà cung cấp phù hợp.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết bất động sản công nghiệp Tây Ninh đang nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh. Đến quý II, tỷ lệ lấp đầy ở tỉnh này đạt 60,9%, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Diễn biến tích cực bao trùm cả thị trường phía Nam, với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp ở TP HCM và Đồng Nai cùng đi lên, lần lượt đạt hơn 86% và 73%. Với nhà xưởng xây sẵn, khách thuê gần kín chỗ và giá tăng. Ở Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy đến 94,3%, trong khi TP HCM và Tây Ninh ghi nhận lần lượt 89,7% và 93,7%.

Tại phía Bắc, CBRE cho hay thị trường cũng diễn biến tích cực, với tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại các tỉnh, thành phố hơn 217 ha, cao nhất kể từ quý I/2024, cho thấy xu hướng phục hồi rõ nét. Động lực chính đến từ hoạt động mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Samsung, LG và Foxconn.

Theo các phân tích, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) giải ngân cao thời gian qua giúp bất động sản công nghiệp đắt khách. Số liệu của Cục Thống kê cho biết vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ 2025, mức cao nhất cùng giai đoạn trong 5 năm qua.

Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6% tổng vốn. Riêng miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, chiếm 80,5% cả nước, chủ yếu là nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học.

Cushman & Wakefield đánh giá các doanh nghiệp FDI điện tử, quang học, máy tính, công nghệ cao… liên tục mở rộng sản xuất, chuỗi cung ứng tại Việt Nam đã thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho. “Dòng vốn FDI tăng trưởng đều đang tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam”, phân tích của công ty nhận định.

Cả Cushman & Wakefield và CBRE đều dự báo thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn tới tiếp tục chuyển biến tích cực. Động lực đến từ 3 yếu tố đang hấp dẫn để FDI tự tin rót vốn, gồm: chính sách, hạ tầng và nguồn cung.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết nhà đầu tư ngày nay không chỉ tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hay các điều kiện thương mại cạnh tranh. “Yếu tố ngày càng được quan tâm là mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách, cũng như khả năng phối hợp và hỗ trợ của các cơ quan chức năng trong suốt quá trình triển khai dự án”, ông nói.

Theo đó, Nghị quyết 10 định hướng thu hút FDI thế hệ mới củng cố niềm tin doanh nghiệp quốc tế. Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96 tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư. Cơ chế “thủ tục đầu tư đặc biệt” giúp các dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao triển khai nhanh hơn.

Cơ sở hạ tầng, giao thông đang được quy hoạch, nâng cấp mạnh cả nước, giúp tăng kết nối vùng và năng lực logistics, là yếu tố then chốt hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản công nghiệp. Tại phía Nam, UBND TP HCM đang lấy ý kiến quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm.

Trong đó, định hướng thúc đẩy liên kết vùng đa phương thức, từ cao tốc, đường vành đai 3, 4, Bến Lức – Long Thành, TP HCM – Mộc Bài, đến đường sắt tốc độ cao, nối khu công nghiệp, cảng biển, sân bay và trung tâm logistics tích hợp.

Ở phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn định hướng thành trung tâm dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao. Các tuyến metro số 2, 10, 14 đang triển khai, khép kín Vành đai 4, nâng cấp Sân bay Nội Bài.

Song song, nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng. Đến quý II, tổng quỹ đất khu công nghiệp phía Bắc vượt 25.200 ha, tăng 15,7%, với hơn 1.200 ha nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm.

Nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9%. Tại phía Nam, TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh vẫn hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính, song tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6%.

Cùng với đó, nhà xưởng, nhà kho cao tầng, hiện đại đang trở thành lựa chọn tự nhiên, nhằm khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, điều này hợp với Nghị quyết 10, khi Việt Nam chuyển dần sang các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và chất lượng vận hành cao hơn.

Nhà xưởng cao tầng vì thế phù hợp các ngành như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, R&D. Nhà kho cao tầng là giải pháp cho logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông. “Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp”, ông Thuận, đánh giá.

Anh Kỳ