Căn hộ cao cấp chiếm hơn 73% nguồn cung nhà ở TP HCM

Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm hơn 73% nguồn cung nhà ở thương mại 9 tháng đầu năm tại TP HCM, trong khi căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gửi Chính phủ giữa tháng 10 cho thấy nguồn cung nhà ở trên địa bàn tiếp tục lệch pha. Trong tổng số sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn từ đầu năm, nhà chung cư cao cấp và trung cao cấp chiếm 73,6%. Phân khúc trung cấp chiếm 7,1% và thị trường không ghi nhận dự án nhà ở bình dân nào.

Cùng với sự vắng bóng của nhà giá rẻ, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo cao. Báo cáo quý III của CBRE Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM đạt trung bình 75 triệu đồng mỗi m2 thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Theo tiêu chí của đơn vị này, căn hộ bình dân tại TP HCM phải có mức giá dưới 35 triệu đồng mỗi m2.

Dữ liệu của DKRA Consulting cũng cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM trong quý III thấp nhất từ 32,8 triệu đồng, trung bình ở mức 68,5 triệu đồng và cao nhất lên tới 520,3 triệu đồng mỗi m2 (đã gồm VAT).

Lý giải nguyên nhân thị trường còn toàn căn hộ cao cấp, báo cáo của Avison Young Việt Nam chỉ ra quỹ đất nội thành đã cạn kiệt. Chi phí đất đai, đền bù giải tỏa và phát triển dự án tăng cao tạo ra một mức giá sàn không thể hạ thấp. Để đảm bảo biên lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở chuẩn cao cấp.

Hiện giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm ở mức 7.000-15.000 USD (182-390 triệu đồng) mỗi m2. Khu Đông và khu Nam dao động 3.800-5.500 USD (98,8-143 triệu đồng) mỗi m2. Ngay cả khu Tây cũng xuất hiện dự án hạng sang với mức giá 4.500-4.800 USD (117-124,8 triệu đồng) mỗi m2.

Ngoài áp lực chi phí, nguồn cung chung còn bị hạn chế do vướng mắc pháp lý. Tính đến đầu tháng 9, TP HCM có 1.338 dự án vướng mắc kéo dài với tổng vốn đầu tư 658.084 tỷ đồng.

Giá nhà vượt khả năng chi trả của số đông khiến thanh khoản thị trường suy giảm. DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận quý III đạt 13.215 căn, nhưng lượng tiêu thụ chỉ 3.471 căn. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 26%, giảm 66% so với quý II.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết sức mua suy giảm làm lượng hàng tồn kho tăng, khiến doanh nghiệp bị chôn vốn và giảm thanh khoản.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở đang chịu áp lực từ lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tung chính sách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất.

Khi nội đô cạn kiệt nhà vừa túi tiền, nhu cầu mua dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh. Avison Young ghi nhận Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đang đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động với giá căn hộ sơ cấp từ 1.800 đến 4.500 USD mỗi m2. Dữ liệu của trang Batdongsan cho thấy tỷ trọng tìm kiếm nhà đất tại Bình Dương tăng từ 9% hồi quý I/2024 lên 30% vào quý III năm nay.

Để tái cân bằng thị trường, TP HCM đang đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và phát triển nhà ở xã hội. Thành phố đã gỡ vướng cho 723 dự án tồn đọng, đạt 54% tổng số dự án cần xử lý. Về nhà ở xã hội, địa phương dự kiến hoàn thành 13 dự án với 9.402 căn trong năm 2026. Trong quý IV, thành phố tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô 84.000 căn, hướng tới mục tiêu 181.257 căn giai đoạn 2026-2030.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận định nguồn cung cao cấp áp đảo đang gây lệch pha thị trường, đẩy giá nhà vượt khả năng chi trả. Ông đề xuất ba giải pháp cốt lõi để điều tiết. Thứ nhất, cơ quan quản lý cần bắt buộc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê tại các khu đô thị mới. Tư duy phát triển nhà ở nên chuyển dịch từ bán đứt sang cho thuê dài hạn để phù hợp tài chính người dân.

Thứ hai, ngân hàng cần phân loại rủi ro tín dụng. Dòng vốn cần hạn chế chảy vào dự án cao cấp, mang tính đầu cơ. Thay vào đó, cơ quan điều hành cần ưu tiên vốn và hạ lãi suất cho phân khúc bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản phải tối ưu chi phí để kéo giảm giá nhà. Cùng với đó, Nhà nước cần đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đình trệ nhằm tái phân bổ nguồn lực hiệu quả.

Quang Huy