Ba điểm nghẽn kìm hãm đà phục hồi bất động sản 2027

Thị trường bất động sản năm sau đối mặt áp lực lãi suất, giá nhà vượt thu nhập và quy định niên hạn chung cư, buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại tài sản, theo chuyên gia.

Chiều 8/10, Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam (VREC) và Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC) tổ chức tọa đàm Phân tích thị trường bất động sản 2027. Các chuyên gia nhận định bức tranh thị trường năm tới đối mặt ba điểm nghẽn cốt lõi, tiếp tục thử thách doanh nghiệp và người mua nhà.

Điểm nghẽn thứ nhất là chi phí vốn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, dự báo lãi suất vay bất động sản sẽ tiếp tục duy trì mức 10-15% một năm. Lãi suất cao làm tăng chi phí đầu vào, khiến doanh nghiệp khó giảm giá bán.

Ở phía người mua, ông nhìn nhận chi phí vốn đắt đỏ cản trở quyết định dùng đòn bẩy tài chính. Dữ liệu thị trường cho thấy sức mua khả năng vẫn yếu trong năm tới do người dân khó tiếp cận vốn tín dụng và e ngại lãi suất vay. Điều này tiếp tục ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và tính thanh khoản của doanh nghiệp.

Điểm nghẽn thứ hai là sự mất cân đối giữa thu nhập, giá nhà và áp lực nguồn cung. Ông Nghĩa phân tích giá bất động sản đang vượt khả năng chi trả của người dân. Thu nhập của người lao động không theo kịp đà tăng giá do doanh nghiệp khó khăn, hạn chế tăng lương, thưởng. Đồng thời, việc tháo gỡ pháp lý dự án tồn đọng tạo nguồn cung lớn, hình thành tâm lý chờ đợi. Người mua có xu hướng trì hoãn giao dịch sang năm sau để chờ giá giảm thêm.

Thực tế cho thấy thời gian qua, quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý giúp các doanh nghiệp bất động sản dự kiến tung lượng lớn sản phẩm ra thị trường. Bộ Tài chính cho biết tính đến tháng 9/2026 đã tổng hợp được tổng số 4.685 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài trong phạm vi cả nước được đăng ký trên hệ thống. Trong đó, có 3.407 dự án, chiếm 73% tổng số dự án tồn đọng, kéo dài với tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng, được báo cáo đã hoàn thành công tác phân loại và xử lý.

Riêng TP HCM đã tháo gỡ khó khăn cho 650 dự án. Kết quả này giúp thành phố trong 7 tháng đầu năm nay có 37 dự án đủ điều kiện huy động vốn với hơn 27.300 căn nhà, tăng 1,64 lần so với năm 2025. Tuy nhiên, rổ hàng bất động sản năm 2027 vẫn thiếu hụt nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thực.

Ngoài hai điểm nghẽn trên, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình được Chính phủ yêu cầu đưa vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ là yếu tố tác động đến tâm lý đầu tư năm sau. Dù còn chờ các quy định cụ thể, thay đổi này có thể tạo thêm một biến số trong cách thị trường đánh giá giá trị căn hộ, đặc biệt với các dự án đã qua nhiều năm sử dụng.

Theo đó, các chuyên gia, khi vòng đời công trình được xác định rõ, người mua sẽ có thêm cơ sở tính mức độ hao mòn của tòa nhà vào giá. Những căn hộ đã sử dụng lâu năm, chất lượng công trình suy giảm hoặc thời gian khai thác còn lại ngắn có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Đối mặt với các rào cản trên, doanh nghiệp buộc phải định hình lại chiến lược cho năm 2027. Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group, cho rằng các doanh nghiệp trong ngành cần ưu tiên quản trị dòng tiền. Khi áp lực tài chính vượt biên độ an toàn, doanh nghiệp cần chấp nhận bán bớt tài sản với giá thấp để tái cơ cấu dòng vốn. Dòng tiền trên thị trường hiện tập trung vào các dự án đầu tư công và cần thời gian luân chuyển ra khu vực tư nhân qua các nhà thầu.

Đánh giá về xu hướng tiêu dùng từ nay đến năm sau, ông Thạch dự báo nhóm khách hàng trẻ tuổi sẽ ưu tiên lựa chọn các dự án nhà ở tích hợp nhiều tiện ích.

Quang Huy