Theo báo cáo quý III của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 9% tổng lượng giao dịch tại TP HCM – mức thấp nhất trong nhiều năm, cho thấy sự mất cân đối rõ rệt giữa nguồn cung và nhu cầu thực của hàng triệu người dân sinh sống, làm việc tại thành phố. Trong khi đó, ở các khu vực vừa sáp nhập và tỉnh vệ tinh của TP HCM, căn hộ cùng mức giá lại chiếm hơn 60% tổng lượng giao dịch, riêng Bình Dương cũ dẫn đầu với khoảng 90% số căn hộ giá phải chăng của toàn vùng phía Nam.

Sự khan hiếm nhà ở hợp túi tiền trong nội thành đang khiến dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven. Cả người mua để ở lẫn giới đầu tư đều tìm đến các khu vực như Dĩ An cũ, nơi vẫn còn nhiều sản phẩm có giá dao động 2,5-3 tỷ đồng mỗi căn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, cho rằng khoảng cách giá lớn trong khi điều kiện hạ tầng, đô thị hóa giữa TP HCM và vùng vệ tinh ngày càng thu hẹp đã biến những khu vực này thành “vùng trũng đầu tư”, đón dòng vốn tìm kiếm cơ hội.

Số liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, các tỉnh vệ tinh ghi nhận lượng căn hộ mới mở bán lớn với giá dễ tiếp cận, giúp tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh. Bình Dương cũ tiếp tục là tâm điểm khi chiếm hơn một nửa nguồn cung và sức cầu khu vực trong quý III, nhờ các dự án có mức giá vừa túi tiền tầm trên dưới 3 tỷ đồng mỗi căn, hướng đến khách hàng trẻ và gia đình trung lưu có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Còn theo CBRE Việt Nam, quý vừa qua, khu vực nội thành TP HCM gần như không còn dự án nào có giá dưới 60 triệu đồng mỗi m2. Phần lớn sản phẩm trung cấp và bình dân đều đã dịch chuyển ra vùng ven, trong đó Bình Dương cũ chiếm hơn 60% tổng lượng căn hộ đang chào bán ở khu vực phía Nam. Tây Ninh (Long An cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cũng ghi nhận một số dự án giá vừa phải, nhưng số lượng còn hạn chế.

Chênh lệch giá giữa TP HCM và các khu vực vệ tinh là nguyên nhân chính tạo sức hút mạnh mẽ cho dòng tiền đổ về vùng ven. Theo khảo sát của Batdongsan, giá căn hộ tại khu Đông TP HCM dao động 70-90 triệu đồng mỗi m2, trong khi ở Dĩ An (Bình Dương cũ) chỉ khoảng 35-50 triệu đồng, tức thấp hơn trung bình khoảng 50%. Loạt dự án đang chào bán như Phú Đông Skyone, Bcons City, The Gió Riverside… dao động ở mức 35-50 triệu đồng mỗi m2 với thanh khoản luôn đạt từ 70-80% rổ hàng mỗi đợt chào bán. Đây là mức chênh đáng kể khi xét về khoảng cách địa lý và tốc độ phát triển hạ tầng giữa hai khu vực không quá khác biệt.

Khoảng cách giá lớn nhưng điều kiện phát triển đang dần tương đồng chính là yếu tố đưa khu vực Dĩ An, Thuận An, Đức Hoà, Bến Lức trở thành “vùng trũng đầu tư” – nơi dòng tiền đón đầu sự thiết lập mặt bằng giá mới sau những thay đổi về quy hoạch và hạ tầng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, đánh giá.

Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam David Jackson cho biết thêm, giá đất nền tại trung tâm TP HCM hiện cao gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6-2,4 lần, nhà liền thổ chênh từ 1,2 đến 7 lần so với các khu vực lân cận. Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, các dự án tại Tây Ninh và Bình Dương cũ đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực, nhất là với nhóm căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Theo ông, sức hút của thị trường vùng ven không chỉ nhờ giá bán cạnh tranh mà còn bởi các yếu tố cộng hưởng như quy hoạch đô thị, chính sách sáp nhập hành chính và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Các dự án lớn như Vành đai 3, cao tốc hay mạng lưới metro được xem là “đòn bẩy” giúp rút ngắn thời gian di chuyển, gia tăng giá trị bất động sản vùng ven. Hạ tầng phát triển cũng khuyến khích doanh nghiệp tìm quỹ đất triển khai sản phẩm vừa túi tiền – nhóm đang thiếu hụt trầm trọng tại nội thành.

Cùng với chi phí sinh hoạt tại trung tâm tăng cao, người dân càng có xu hướng dịch chuyển ra vùng vệ tinh, nơi giá bất động sản và chi phí sinh hoạt phù hợp hơn. Các địa phương này cũng là điểm sáng thu hút vốn đầu tư và tạo việc làm, với tăng trưởng FDI năm 2024 đạt 20% tại Bình Dương cũ, 17% ở Tây Ninh và 8% ở Đồng Nai, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn từ nhóm lao động nhập cư.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills TP HCM, dự báo trong ba năm tới, thành phố sẽ có khoảng 60.000 căn hộ mới mở bán, nhưng nguồn cung thực tế ở khu vực trung tâm vẫn khan hiếm và giá tiếp tục neo cao do chi phí và vướng mắc pháp lý. Vì vậy, các chủ đầu tư ngày càng có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven – nơi còn quỹ đất rộng, chi phí phát triển thấp và khả năng hấp thụ cao.

Theo ông Griffiths, trong giai đoạn tới, phân khúc căn hộ trung cấp tại các tỉnh vệ tinh sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, phục vụ nhu cầu an cư của nhóm khách hàng trẻ, người lao động có thu nhập ổn định và các gia đình trung lưu muốn tìm không gian sống rộng rãi, giá hợp lý hơn so với TP HCM cũ.

Phương Uyên