Đất nền Lâm Đồng ‘ngược dòng’ thị trường bất động sản

Trong khi thị trường chung suy giảm, Lâm Đồng ghi nhận 7.103 giao dịch đất nền quý III, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo báo cáo quý III của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, đất nền là phân khúc có lượng giao dịch lớn nhất tại tỉnh này với 7.103 trường hợp, đạt tổng giá trị 6.180 tỷ đồng. So với cùng kỳ 2025, lượng mua bán quý này tăng 814 trường hợp (khoảng 13%), nhưng tổng giá trị giảm gần 1.190 tỷ đồng. Bình quân mỗi lô đất chuyển nhượng có giá khoảng 870 triệu đồng.

Anh Minh (TP HCM), nhà đầu tư từng rót 1,2 tỷ đồng mua một lô đất 150 m2 tại xã Bảo Lâm 2, Lâm Đồng từ năm 2024, vừa chấp nhận “thoát hàng” với mức giá chưa tới 900 triệu đồng. “Lúc mua, tôi kỳ vọng cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc sớm triển khai sẽ đẩy giá tăng vọt. Nhưng hai năm qua, thị trường chững lại, trong khi mỗi tháng phải gồng lãi vay ngân hàng nên chấp nhận bán lỗ hơn 300 triệu đồng”, anh chia sẻ.

Ở chiều ngược lại, dòng tiền bắt đáy đang thuộc về những người có tài chính vững. Ông Tuấn (Lâm Đồng) cho biết đã mua hoàn toàn bằng tiền nhàn rỗi, với mục đích tích sản dài hạn.

Diễn biến giao dịch đất nền Lâm Đồng đang trái ngược thị trường chung. Theo báo cáo của DKRA Consulting, lượng đất nền tiêu thụ sơ cấp trong quý III của cả nước giảm 66% so với quý trước. Riêng tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận, sức cầu chung cũng ghi nhận ở mức thấp khi lượng tiêu thụ đạt 4% tổng nguồn cung, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, việc lượng giao dịch đất nền tại Lâm Đồng tăng nhưng giá trị bình quân chỉ khoảng 870 triệu đồng cho thấy sự thay đổi lớn trong tâm lý nhà đầu tư là từ đầu cơ chờ tăng giá chuyển sang thận trọng, ưu tiên bảo toàn vốn và kiểm soát rủi ro.

Sự chuyển dịch tâm lý nhà đầu tư được thể hiện qua ba điểm nhấn. Thứ nhất, dòng tiền đang hướng tới các sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp với năng lực tài chính cá nhân nhằm hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất định.

Thứ hai, dù Lâm Đồng có lợi thế về cảnh quan và du lịch, tiềm năng dài hạn không đảm bảo khả năng sinh lời tức thời. Đất nền thiếu hạ tầng, pháp lý chưa rõ ràng hoặc chỉ “ăn theo” quy hoạch sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản rất lớn.

Thứ ba, giao dịch đất nền tăng ở phân khúc giá thấp trong khi tổng giá trị giảm cho thấy dòng tiền đầu tư lớn vẫn chưa thực sự quay lại, chưa đủ để coi là sự phục hồi thực chất của thị trường.

Với bất động sản nghỉ dưỡng và nhà liền thổ giao dịch ít là do áp lực lãi vay, chi phí vận hành và hiệu quả khai thác kém. Nhìn ở góc độ vĩ mô, thị trường đang trải qua giai đoạn sàng lọc khắt khe, chuyển từ kỳ vọng giá sang đánh giá giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền.

Tiến sĩ Nhân khuyến cáo, nhà đầu tư nên hướng đến các phân khúc có nền tảng tăng trưởng bền vững; đánh giá kỹ tính pháp lý, thanh khoản và năng lực tài chính, tránh tâm lý bầy đàn.

Trừ đất nền, các phân khúc bất động sản khác tại Lâm Đồng đều giảm. Toàn tỉnh có 51 giao dịch nhà ở riêng lẻ, đạt 133 tỷ đồng, giảm 332 giao dịch so với cùng kỳ. Căn hộ chung cư có 19 giao dịch, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận 5 căn hộ và 3 biệt thự du lịch đổi chủ, tổng giá trị 46,6 tỷ đồng.

Quang Huy