Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản TP HCM với chủ đề “Hạt nhân trung tâm” ngày 18/11, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan (nền tảng giao dịch bất động sản trực tuyến, thành viên tập đoàn Property Guru) cho biết một thập kỷ qua, thị trường bất động sản khu vực trung tâm thành phố chứng kiến đà tăng giá ở mọi phân khúc.

Trong đó, căn hộ ghi nhận mức tăng bình quân gấp 3 lần, mỗi m2 từ 31 triệu đồng năm 2015 lên 92 triệu, chỉ xếp sau loại hình đất nền (tăng 4,8 lần). Đà tăng của giá chung cư ở vùng lõi của TP HCM cũng vượt mức tăng 2,3-2,7 lần của phân khúc nhà liền thổ (nhà riêng, mặt phố).

Tính đến quý III, giá thứ cấp căn hộ tại trung tâm quận 1 (cũ) trung bình mỗi m2 đạt 413 triệu đồng mỗi m2, quận 2 (cũ) là 314 triệu. Các khu vực còn lại thuộc quận 3, Bình Thạnh (cũ) phổ biến ở ngưỡng 115-185 triệu đồng mỗi m2. Rổ hàng mới cũng ghi nhận mức giá 200-500 triệu đồng một m2, và duy trì tăng trưởng 10-30% mỗi năm.

Theo đại diện Batdongsan, dù giá tăng, nhu cầu mua căn hộ ở khu trung tâm duy trì ở mức cao. 9 tháng đầu năm, rổ hàng khu vực trung tâm chiếm khoảng 28% tổng nguồn cung, nhưng chiếm tới 45% nhu cầu tìm kiếm căn hộ ở khu vực TP HCM cũ.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, trạng thái “thiếu cung” và “thừa cầu” cùng sự cạn kiệt nguồn cung mới đã tạo sức ép, khiến giá căn hộ hiện hữu khu vực này liên tục gia tăng. Ngoài ra, trung tâm thành phố là vùng lõi với thương mại, tài chính, dịch vụ phát triển, mật độ lao động cao và hạ tầng giao thông công cộng dày đặc… là những lý do bất động sản nơi đây luôn giữ giá cao và nguồn cung khó đáp ứng cầu.

Cũng theo ông, khái niệm khu vực trung tâm đang dần mở rộng sang phía Thủ Thiêm, nơi dự kiến hình thành trung tâm tài chính quốc tế của TP HCM.

Ông giải thích trong bối cảnh cấu trúc vùng đang thay đổi nhanh, định nghĩa về khu vực trung tâm thành phố được hiểu theo góc độ chức năng đô thị, chứ không còn gói gọn ở vị trí địa lý truyền thống. Điều này đồng nghĩa, một khu vực được xem là trung tâm khi hội tụ các yếu tố định lượng như tốc độ phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng, mật độ doanh nghiệp, sức hút việc làm, dòng vốn FDI, khả năng kết nối, cũng như hình thành các cụm chức năng mới.

Xu hướng mở rộng trung tâm về Thủ Thiêm đang khiến giá trị bất động sản khu vực này dẫn đầu tốc độ tăng trưởng toàn thị trường trong năm qua. Theo Batdongsan, tính đến quý III, giá căn hộ tại khu Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức giá phổ biến 80-120 triệu đồng mỗi m2, tăng 32-48%. Khu vực này hiện nắm giữ hơn 60% tổng nguồn cung toàn thành phố và hầu hết là sản phẩm cao cấp, giá trên 100 triệu đồng mỗi m2.

Thực tế này cũng được ghi nhận trong báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services. Theo đó, khu vực được quy hoạch là trung tâm tài chính mới là Thủ Thiêm có biên độ tăng 15-30% so với đầu năm. Còn theo Avison Young Việt Nam, các dự án chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm có tốc độ tăng giá từ 18-27% mỗi năm, vượt xa mức 13-19% của khu Thảo Điền (cũ) và Thạnh Mỹ Lợi (cũ), chỉ xếp sau quận 1 trước sáp nhập.

Về dài hạn, bất động sản trung tâm TP HCM vẫn là thu hút nhà đầu tư trong 5-10 năm tới, nhưng tiềm năng tăng trưởng sẽ dần chậm lại khi mức giá tại khu vực cũ đã cao, nguồn cung hạn chế. Ngoài ra, xu hướng mở rộng khu trung tâm đang hình thành những tâm điểm đầu tư mới, tạo cơ hội đón đầu và đồng thời gây áp lực lên các khu vực cũ.

Chuyên gia khuyến nghị người mua nhà nên hướng vào tầm nhìn dài hạn, thay vì tập trung quá mức vào khu trung tâm. Người mua nhà nên tìm tới các dự án tại khu vực đang được quy hoạch đồng bộ, gần trục giao thông chính… để có lợi nhuận ổn định và khả năng sinh lời cao.

Phương Uyên