Trong bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá tâm lý nhà đầu tư địa ốc đang thận trọng hơn so với giai đoạn trước. Thanh khoản thị trường không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

Khảo sát từ Hội đồng nghiên cứu VARS cho thấy số lượng sản phẩm cần thoát hàng trên thị trường gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số dự án (chung cư, nhà thấp tầng) ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng một sản phẩm. Tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực tâm lý lên nhà đầu tư. Đây là nhóm từng dễ dàng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm với kỳ vọng “lướt sóng” vài trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Ghi nhận của VnExpress từ cuối năm ngoái đến nay cho thấy nhiều chủ nhà chung cư tại Hà Nội đã giảm kỳ vọng lợi nhuận. Cá biệt, một số người dùng đòn bẩy tài chính chấp nhận “cắt lỗ” 300-500 triệu đồng so với hợp đồng mua bán để nhanh thoát hàng.

Đơn cử, tại phân khu hai tòa tháp cao 45 tầng ở đại đô thị phía bắc, một số căn 58 m2 được rao bán 104 triệu đồng một m2. Chủ nhà cho hay mức này hạ 7 triệu mỗi m2 so với giá ký hợp đồng, tương đương giá trị căn hộ giảm hơn 400 triệu đồng. Hay tại khu đô thị phía đông, nhiều căn từng được chủ tranh nhau mua chênh 300-500 triệu đồng từ đại lý hiện được rao bán ngang giá hợp đồng.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2025. Mức giảm 3-17% giá chuyển nhượng so với cùng kỳ năm ngoái xuất hiện ở một số dự án như The Matrix One, The Senique, Imperia Signature Cổ Loa…

Dù vậy, khả năng hấp thụ thị trường lúc này có dấu hiệu chậm lại. Nhiều môi giới chia sẻ tình hình giao dịch kém khả quan, thị trường rơi vào cảnh “10 người bán chỉ có một người hỏi”. Tình trạng này khác hẳn 9 tháng trước khi nhiều khách hàng phải giành giật để có được suất mua nhà tại các đại đô thị.

Theo các chuyên gia, những điều kiện thuận lợi cho nhóm “lướt sóng” giai đoạn trước như nguồn cung khan hiếm, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), giá bán liên tục tăng nóng, lãi suất thấp… đang thay đổi trong bối cảnh hiện nay.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhìn nhận thị trường bước vào “quá trình thanh lọc” sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm ngoái. Theo ông, sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động có dấu hiệu đảo chiều từ tháng 10/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023, đầu 2024 bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Điều này gia tăng áp lực lên nhóm nhà đầu tư “lướt sóng”.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết từ cuối năm ngoái, thị trường địa ốc bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung tăng mạnh. Hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt cùng loạt dự án bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý, nâng tổng cung trên thị trường có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm nay. Lượng sản phẩm lớn giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, khẩu vị ngày càng khắt khe hơn.

Giỏ hàng mới dồi dào, lãi suất nhích lên khiến nhóm đầu tư thận trọng hơn. Bất động sản nhiều khu vực giảm mạnh thanh khoản, trái ngược với tốc độ hấp thụ tích cực trong 3 quý đầu năm 2025.

Trong bối cảnh đó, ông Đính khuyến nghị nhà đầu tư địa ốc cần thay đổi cách tiếp cận thị trường, ưu tiên chiến lược trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực, hiệu quả tài chính. Thời điểm này, họ nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên xác định tối thiểu 3-5 năm đến giai đoạn hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Ngọc Diễm