Vốn đắt, hàng bán chậm gây áp lực lên chủ đầu tư bất động sản

Lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14% khiến sức mua chững lại, trong khi doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tăng vay và chấp nhận chi phí vốn đắt để duy trì dự án.

Chi phí vốn đang trở thành áp lực lớn với doanh nghiệp bất động sản do lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, trong khi huy động qua trái phiếu cũng đòi hỏi chi phí vốn đáng kể.

Theo báo cáo của S&I Ratings, quý II chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động khoảng 7,2 điểm phần trăm. Lãi suất ưu đãi tại 6 trong 8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên 7,9-9,5% một năm, còn lãi suất cho vay thương mại và mua nhà phổ biến quanh 12-14%.

Với chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng, chi phí vay vốn ngân hàng hiện vượt 12% một năm. Trong khi đó, một dự án bất động sản thường cần nhiều năm để hoàn tất thủ tục, xây dựng, bán hàng và thu hồi vốn. Thời gian triển khai càng kéo dài, chi phí tài chính càng lớn.

Áp lực vốn còn thể hiện ở kênh trái phiếu. Trong quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm gần 44% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Lãi suất phát hành bình quân lên tới 11,4% một năm, một số đợt ở mức 12,5-13,5%.

Dù chi phí huy động cao, S&I Ratings cho biết doanh nghiệp vẫn phải tăng vay để duy trì dự án. Đến cuối quý II, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng thêm 60.897 tỷ đồng.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cũng phản ánh rõ xu hướng này khi dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đã vượt mốc 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 12,7% so với quý I. Dòng vốn ngân hàng vẫn chảy mạnh vào các tập đoàn lớn có dư nợ trên 500 tỷ đồng, nhưng rủi ro đang gia tăng khi nợ xấu mảng kinh doanh bất động sản tăng tới 15,5%.

Trong khi doanh nghiệp tiếp tục tăng vay để duy trì nguồn cung, dòng vốn ở phía người mua lại không tăng tương ứng. Tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà tại một số ngân hàng lớn tăng chậm, đứng yên thậm chí giảm.

Lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14% một năm khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tăng đáng kể, đặc biệt với những người phải vay tỷ trọng lớn trong giá trị căn nhà. Nhiều người vì vậy có xu hướng trì hoãn giao dịch hoặc chuyển sang tài sản có giá trị thấp hơn.

Sự lệch pha giữa dòng vốn cho doanh nghiệp và khả năng vay của người mua đang tạo sức ép lên thanh khoản. Doanh nghiệp có thể tiếp tục đưa hàng ra thị trường, nhưng người mua khó vay với chi phí phù hợp để hấp thụ lượng sản phẩm này.

Giới chuyên gia nhận định, hàng bán chậm khiến dòng tiền về doanh nghiệp chậm lại, trong khi lãi vay ngân hàng và trái phiếu vẫn phải thanh toán đúng hạn. Thời gian tiêu thụ càng kéo dài, chi phí vốn doanh nghiệp phải gánh càng lớn.

Áp lực này có thể tiếp tục khi nguồn cung mới vẫn tăng. Theo CBRE, gần 10.000 căn hộ dự kiến được mở bán trong năm nay, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong bối cảnh sức hấp thụ yếu, chủ đầu tư vẫn phải đưa sản phẩm ra thị trường để tạo dòng tiền, đồng thời duy trì vốn cho dự án và chuẩn bị cho các khoản nợ đến hạn.

S&I Ratings dự báo giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 vào khoảng 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm nay. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao trong nửa cuối năm, nên thanh khoản khó cải thiện nhanh.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần ưu tiên cải thiện dòng tiền thay vì mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, tập trung vào các dự án có thể sớm bàn giao, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo nhu cầu ở thực và đa dạng nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào các khoản vay lãi suất hai chữ số.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần đẩy mạnh các chính sách thanh toán nhẹ nhàng, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi để kích cầu, thay vì kỳ vọng tăng giá bán.

Phương Uyên